| 最近，外地市場刮起了二套房貸政策差異化調(diào)整之風(fēng)。融360的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，全國二套房平均利率已連續(xù)下降9個月。重慶市場的二套房貸政策也不再步調(diào)一致，而是出現(xiàn)了各自的“個性化”特征。昨日，商報記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，除了有銀行將二套房首付比例設(shè)定為七成外，還有至少6家商業(yè)銀行將二套房貸利率最高優(yōu)惠設(shè)定為在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)5%。
二套房貸利率上浮5%
按揭貸款購買二套房，利率必須要上浮10%——這樣的情況正在逐漸成為過去。昨日，商報記者走訪市內(nèi)部分商業(yè)銀行、品牌樓盤了解到，最近已有商業(yè)銀行對個人購買二套房按揭貸款利率作了調(diào)整。購買改善型住房的市民，只要資信條件好，按基準(zhǔn)利率上浮5%的利率就能按揭買房。
“二套房貸最高優(yōu)惠可執(zhí)行基準(zhǔn)貸款利率上浮5%。”一家股份制商業(yè)銀行江北支行房貸部人士稱，他們對個人房貸利率進(jìn)行了調(diào)整。
二套房貸利率只需上浮5%的，并非上述銀行一家，在南岸區(qū)茶園一家品牌樓盤，售樓人員表示，購房者春節(jié)前辦理二套房貸利率必須要10%，現(xiàn)在如果是資信條件好的只需上浮5%。
來自全金融搜索平臺融360的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二套房“個性化”的貸款政策正在向更多城市蔓延。而所謂的“個性化”主要體現(xiàn)在部分銀行二套房首付比例及貸款利率打破了“首付6成以上（部分城市為7成）、利率不低于基準(zhǔn)上浮10%”的規(guī)定，開始各自為政。
融360的數(shù)據(jù)顯示，重慶地區(qū)執(zhí)行二套房貸個性化的銀行中，廈門銀行重慶分行已將二套房貸首付比例增加至七成，而相應(yīng)的該行優(yōu)質(zhì)客戶的二套房貸利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%。此外，還有渣打銀行等六家商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)客戶二套房貸利率都可以只在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%。
“這一優(yōu)惠政策并不面向所有客戶，只有極少數(shù)滿足要求的客戶才能享受到利率只上浮5%這個優(yōu)惠，二套房貸主流依然是上浮10%。”市內(nèi)一家股份制商業(yè)銀行人士證實(shí)，對于能享受到優(yōu)惠的具體條件，是由銀行根據(jù)客戶的情況進(jìn)行綜合審核評定。
國有大行“按兵不動”
“我們現(xiàn)在沒有收到任何的官方通知，二套房貸政策暫時仍然是按兵不動。”市內(nèi)一大型國有商業(yè)銀行人士個貸部負(fù)責(zé)人昨日向記者透露說，去年“9·30房貸新政”出臺后，對改善型購房者的房貸松綁已經(jīng)有了體現(xiàn)。換句話說，即便個人名下有貸款購買住房，只要結(jié)清出售后，再貸款購房都會被認(rèn)定為首套房。而相應(yīng)的，首付比例也會從六成降成三成。
“現(xiàn)在仍然是觀望為主，如果有正式消息出臺我們一定會執(zhí)行。”市內(nèi)另一家國有商業(yè)銀行個金部人士則透露，在首套房貸還沒結(jié)清的情況下購買二套房貸，銀行出于風(fēng)險考慮會加強(qiáng)對這部分人群的風(fēng)險管控，因此預(yù)計即使有調(diào)整，也不會大幅度降低首付比例和利率。
未來趨勢
二套房政策松綁箭在弦上
對于未來房貸政策的走向，融360金融搜索平臺分析師袁媛在接受商報記者采訪時表示，兩會釋放出的信號令松綁二套房貸款政策的預(yù)期變得更加強(qiáng)烈，松綁二套房貸，恰恰契合了中央支持自住及改善型住房需求的指示精神。上半年央行極有可能將二套房貸款政策的制定權(quán)下放到地方銀行，預(yù)計未來幾個月，差異化的二套房房貸政策將向全國范圍蔓延。
袁媛認(rèn)為，未來房貸政策調(diào)整主要或集中在以下幾方面：
1.允許首套房首付比例降至2成；
2.二套房首付比例統(tǒng)一降至最低5成；
3.取消二套房房貸利率不得低于基準(zhǔn)1.1倍限值，定價權(quán)下放至銀行；
4.改善型購房需求有望取消“9·30政策”限制，即不再按人均住房面積或價格來定義改善型住房，簡而言之，如果你現(xiàn)在有120平米房子，再買個200平米的也是可以算改善性需求的。
5.大幅降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，二手房交易營業(yè)稅的免征期限由5年降至2年。
數(shù)字點(diǎn)擊
二套房基準(zhǔn)利率
上浮10%仍是主流
近日，有消息稱央行正在測評房貸政策，即將下調(diào)二套房首付比例。雖然目前為止，央行官網(wǎng)并未就此發(fā)布消息，但差別化的房貸利率優(yōu)惠政策已經(jīng)在多地實(shí)施。
來自融360的統(tǒng)計顯示，3月以來，越來越多的銀行開始突破首付比例及利率的限制，自行制定二套房貸款政策。截至目前，全國共有11個城市24家銀行正在執(zhí)行“個性化”的二套房貸款政策。如青島的浦發(fā)銀行規(guī)定二套房首付僅需3.1成，南昌浦發(fā)銀行、太原興業(yè)銀行二套首付僅為4成，此外，石家莊的工商銀行對二套房貸款僅執(zhí)行基準(zhǔn)利率等。
值得注意的是，融360的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，全國二套房平均利率已連續(xù)下降9個月。降息后，本月在2月的基礎(chǔ)上下降0.29個百分點(diǎn)，降幅明顯。以往，相比動態(tài)變化中的首套房貸款利率，二套房利率則穩(wěn)定得多，90%以上的銀行都執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%的利率。但自央行“9·30”新政松綁限貸政策后，二套房貸款政策差異化開始顯現(xiàn)。
基準(zhǔn)利率至上浮10%（不含）占比為2.27%
基準(zhǔn)利率上浮10%，占比85.20%
基準(zhǔn)利率上浮10%~20%占比1.43%
基準(zhǔn)上浮20%及以上占比4.36%
算賬
50萬房貸30年 每月少還96元
二套房貸利率下降，對改善型購房者來說，最直接的利好就是購房成本的下降。
銀行人士算了一筆賬，以貸款50萬元買房30年還清為例：如果貸款按5年期以上貸款基準(zhǔn)利率5.9%執(zhí)行，每月應(yīng)還本息為2965.68元，累計支付利息567645.71元；如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮5%則利率為6.195%，每月應(yīng)還本息為3060.72元，累計支付利息為601860.21元；如果執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%則利率為6.49%，每月應(yīng)還本息為3157.05元，累計支付利息為636538.93元。
通過對比可以發(fā)現(xiàn)，如果二套房貸只上浮5%，月還款本息將減少96.33元，累計支付利息將減少34678.72元。
延伸
更多改善型購房者可能入市
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受商報記者采訪時表示，二套房貸降低首付比例，符合目前政府工作報告對于改善型購房需求的扶持思路。降低此類首付比例，使得購房者在有限的資金情況下有能力進(jìn)行置業(yè)條件的改善。從實(shí)際減負(fù)的情況看，如果二套房貸從過去七成首付降低為五成首付，使得原先的二成首付可以憑借商業(yè)貸款和公積金貸款等渠道進(jìn)行解決，自然降低了籌集首付款的壓力。對于樓市來說，第一是實(shí)現(xiàn)購房成本的降低，給予改善型購房者最大的優(yōu)惠。第二是釋放積極信號，未來或?qū)⒂懈喔纳菩妥》咳胧小?/P> |
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